ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ — Индивидуальный жилой дом в Prule, Ljubljana
407 м² • €407,000 • Готовое разрешение

1) Объект и локация

• Адрес: Trnovsko predmestje, Prule, Ljubljana
• Тип: zazidljiva zemljišča (застраиваемый участок)
• Площадь участка: 407 м²
• Цена: €407,000
• Статус: действующее разрешение + оплаченный коммунальный взнос

Проект дома

• Этажность: P+N (одноэтажный с мансардой)
• Площадь: 184 м² брутто / 138 м² нетто
• Парковка: 2 машиноместа

2) Рыночный анализ: Trnovo – Prule – Ljubljana

• Престижная центральная локация у реки Ljubljanica, пешком до центра
• Высокая ликвидность и дефицит участков с разрешением
• Справочно (2025): новые дома в Prule €890k–€1.1m (≈€6,300–€7,500/м² нетто); реновации €650k–€800k (≈€4,500–€5,800/м²)

3) План строительства

• Архитектура: энергоэффективность A1, большие остекления, минимализм; опции: бассейн/сауна/зимний сад
• Стадии и сроки (~10 месяцев «под ключ»):
• 1 мес — подготовка участка
• 1 мес — земляные работы, фундамент
• 3 мес — коробка (стены, крыша)
• 1 мес — окна и фасад
• 3 мес — инженерия и отделка
• 1–2 мес — подключения и ввод

4) Финансовый план

• Затраты: участок €407,000; проект/ТН/разрешения €25,000; строительство (138 м² × €2,200/м²) €303,600; благоустройство €25,000; непредвиденные €35,000 — Итого ≈ €795,000
• Доход при продаже: консервативный €828,000; реалистичный €897,000; оптимистичный €966,000
• Прибыль/рентабельность: ~€33k (≈4%) / ~€102k (≈13%) / ~€171k (≈21%)

5) График реализации (12 месяцев)

• М1 — сделка и старт работ
• М2–М4 — земляные и строительные работы
• М5–М7 — окна, фасад, кровля, инженерия
• М8–М10 — отделка
• М11 — финализация и ввод
• М12 — маркетинг/продажа

6) Риски и защита

• Удорожание материалов — контракты с фиксированными ценами
• Задержки — опытный подрядчик, буфер по срокам
• Падение рынка — премиум-сегмент менее волатилен
• Продажи — альтернатива: сдача в аренду

7) Альтернативные стратегии

• Продажа готового проекта с разрешением: наценка 10–15%
• Аренда long-term: €3,000–€3,500/мес (~4.5–5% годовых)
• Аренда short-term (VIP): €5,000–€6,000/мес, высокая доходность

Вывод: редкая возможность в Prule: участок с готовым разрешением, сильная центральная локация и прозрачная экономика проекта. Ожидаемая доходность при продаже — ~13–20%, при аренде — до ~5% годовых.